北京市建设委员会关于住宅物业服务标准化试点工作的通知
京建物[2007]569号
西城、石景山、房山区建委（房管局）：
为促进我市住宅物业服务规范化，提高物业服务水平，促进和谐社会的构建，市建委决定在你区先行开展住宅物业服务标准化试点。现将试点工作有关事宜通知如下：
一、试点对象和范围
以《住宅物业服务标准化试点规范》（附件1，以下简称《试点规范》）为依据和要求，在本辖区内实施物业管理的全部住宅物业项目进行试点，要求所涉物业服务企业（含外区、县注册企业）全部参加。
二、试点工作阶段、步骤
试点工作为期两个月，统一安排在6月15日至8月31日期间进行，具体安排如下：
（一）动员部署阶段（6月15日-6月30日）
按照试点方案，各区结合实际，成立专门领导机构，制定实施方案，组织召开物业服务企业会议，动员、部署试点工作，指导、培训物业项目负责人掌握《试点规范》。
（二）自查达标阶段（7月1日-8月10日）
各物业服务企业组织员工学习《试点规范》，并按照《试点规范》要求对所管住宅物业项目进行自查、自评，业主或业主委员会反映或投诉物业服务问题的，应认真整改。自查、自评过程中，各住宅物业项目负责人要主动与项目所在社区居委会或街道办事处联系，汇报并以《物业服务达标征求意见表》（附件3）形式征求社区居委会或街道办事处对本项目达标情况的意见。
（三）检查、总结阶段（8月11日-8月31日）
8月15日前，要求各物业服务项目以书面形式向所在区建委、房管局报送达标情况报告及《物业服务达标征求意见表》。
对未达标物业项目，区建委、房管局要向其所属物业服务企业下达《整改通知书》（附件4），告知未达标的具体事项和内容，督促其整改。同时，要会同相关部门、社区居委会或街道办事处组织对住宅物业项目达标情况进行抽查；对试点期间居民反映和投诉"物业服务问题"的物业项目，要重点检查。
8月31日前，各试点区建委、房管局总结试点工作，形成总结报告，上报市建委物业管理处。试点总结报告须包括辖区内住宅物业项目总量、专项活动试点参加情况、达标程度、存在的问题及建议等内容。
三、试点工作要求
（一）有关区建委、房管局要高度重视此次试点工作，制订具体工作方案，细化任务，落实责任，组织、指导物业服务企业积极参加标准化活动试点。
（二）各物业服务企业要充分认识标准化活动的重要意义，积极参加试点。要从长远着眼，认真查找物业服务中的问题和不足，从转变观念、完善制度、改进质量方面下功夫，努力提高物业服务水平。
（三）有关区建委、房管局要通过试点，总结经验，探索建立长效管理工作机制，实现对物业项目的动态监管，促进物业服务企业不断改进和规范服务。
特此通知。
附件：
1、北京市住宅物业服务标准化试点规范
2、北京市住宅物业服务标准化试点评分标准
3、北京市物业服务达标征求意见表（略）
4、北京市整改通知书（略）
二○○七年六月十一日
附件1：
北京市住宅物业服务标准化试点规范
项目 内容与标准
（一）基本要求
1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同，合同中各方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设进行认真查验，做好记录。
3、物业服务从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。
4、有物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度。
5、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，文明用语。
6、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片及联系电话，公开物业服务标准、收费依据、收费标准。
7、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录（依法由专业部门负责的除外，但发现问题及时通知有关部门）。白天（8：30-12：00，13：00-17：00）有服务人员接待住户，处理服务范围内的公共性事物，受理住户的咨询和投诉。
8、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
9、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。
10、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全普查，根据普查情况制定维修和服务计划，报告委托方并组织实施。
11、公布公共服务的收支情况。
12、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。
13、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街道、社区居委会进行公益性宣传。
14、冬季、雨季以及重大节假日前进行安全检查。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。
3、每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。
5、按照有关规定，每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。
6、对违反规划和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并报告行政主管部门。
7、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。
（三）共用设施设备运行、维修与养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。
2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。
3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。
5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测，并符合相关规范。
6、设备房保持整洁，无鼠害现象。
7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。
8、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。
9、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年一次，每季度检查一次，防止外溢。（依法由专业部门负责的除外，但发现问题须及时通知有关部门）
（四）电梯服务
1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行。
2、电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。
3、凡设有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。
4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。
5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。
（五）消防服务
1、有消防管理制度。
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。
3、消防设施设备能正常运行、可随时启用，消防通道畅通。
4、每年进行一次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，积极协助配合消防人员的工作。
6、设有消防箱，备存紧急消防物资，设有消防监控中心的24小时有专人值守。
（六）二次供水
1、二次供水设施设备正常运行。
2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证、水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖必须上锁，钥匙有专人保管。
3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。
（七）协助维护秩序
1、负责小区共有部位和共有设施设备的看护。
2、有可能危及人身安全处设有警示标志。3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。
4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行一次防范检查和巡逻，巡逻人数为二人，做好巡查记录。
（八）清洁服务
1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运一次。
2、小区公共清洁区域每日清扫一次。
3、保持电梯轿箱清洁卫生。
4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。
5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传，维持正常的生活秩序。
（九）绿化养护
1、植物搭配一般，绿化基本充分，无明显裸露土地。
2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20％以下；有蛀干害虫的株数在10％以下；介壳虫为害一般；树木缺株在6％以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。
3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20％以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
4、绿地基本整洁；设施无明显破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。
（十）停车服务
1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。
2、引导进出小区车辆有序通行。
3、主要道路及停车场有交通标志。停车收费的，达到以上要求外，还须符合以下要求：
4、小区内的机动车凭证出入，临时进入小区的机动车进行登记。
5、机动车停放有序，24小时有专人巡视管理。
6、定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。
7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。
（十一）装饰装修
1、按照有关规定和业主公约（业主临时公约）约定，建立住宅装饰装修管理制度。
2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修管理服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
3、装修期间，每天巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等现象，及时劝阻并报告行政主管部门。
4、装修结束后，应进行检查。对违反装修管理协议的行为当事人要按照约定进行违约处理，问题严重的要报告行政主管部门。
5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
附件2:
北京市住宅物业服务标准化试点评分标准
一、单项分值
序号 项目 分值 扣分标准
1
基本要求 6 每一款不符合标准，扣1分；单项累计五款不符合标准，此项分数全部扣除
2
房屋管理 5 每一款不符合标准，扣1分；单项累计四款不符合标准，此项分数全部扣除
3
共用设施设备运行维修养护 5 每一款不符合标准，扣1分；单项累计四款不符合标准，此项分数全部扣除
4
电梯服务 3 每一款不符合标准，扣1分
5
消防服务 3 每一款不符合标准，扣1分
6
二次供水 1 每一款不符合标准，扣0.5分
7
协助维护秩序 2 每一款不符合标准，扣0.5分
8
清洁服务 2 每一款不符合标准，扣0.5分
9
绿化养护 1 每一款不符合标准，扣.5分
10
停车服务 1 每一款不符合标准，扣0.5分
11
装饰装修 1 每一款不符合标准，扣0.5分
注：单项最低记零分
二、总评标准：总分值为30分
1、总分30分，为合格。
2、总分25分（含25分）以上，且1、2、3项的单项未出现0分，为基本合格。
3、总分25分以下，或1、2、3项的单项出现0分，为不合格。