北京市建设委员会关于印发《2005年物业管理工作要点》的通知
京建物[2005]101号
各区县国土房管局：
现将《2005年物业管理工作要点》印发给你们，请你们遵照执行，并将工作中遇到的问题及时反馈给我们。
特此通知。
二○○五年二月一日
附件：
2005年物业管理工作要点
2005年是《物业管理条例》颁布实施后的第三年，是落实党的十六大和十六届四中全会精神，认真贯彻科学的发展观，按照行政许可法规范行政行为，提高执政能力，构建和谐社会的重要一年。为认真做好2005年度我市物业管理的各项工作，现将本年度有关工作计划安排如下：
一、统一思想、确定工作目标
2005年全市的物业管理工作，将按照市委市政府"转变观念、提高认识，树立正确的行政观、从传统的行政管理思维向加强宏观调控，树立市场监管观念转变"的要求，以深入贯彻实施《物业管理条例》（简称《条例》）为工作主线，以"加强基础建设，强化市场监督"为工作思路。从保障物业管理各方主体合法权益着眼，继续按照市委、市政府的部署和要求，围绕加强业主自我管理和自我约束、规范物业管理企业服务行为、健全物业管理市场机制、整顿物业管理市场秩序，严格物业管理企业监管等重点内容广泛开展工作。
二、工作重点及要求
全面贯彻实施《条例》，仍是今年物业管理工作的核心任务，物业管理的各项工作要以其为主线全方位展开。
（一）加强基础建设，做好有关物业管理立法、调研和信息化建设：
1、加强政策规范，完成制定《北京市物业管理办法》政府规章的立法。2004年12月，经市政府同意，由市法制办、市政府研究室、市民政局、市建委共同组成立法研究小组，按照立法调研工作方案开展各项调研工作。《北京市物业管理办法》将主要对国务院《物业管理条例》进行细化、补充。条例有授权的，要制定具体实施办法；条例规定较原则的要进行细化；条例没有规定的，要根据本市实际情况以及条例实施以来出现的问题进行规范。重点设定在四方面：一是关于业主、业主大会和业主委员会，主要包括：规范业主大会、业主委员会组建及其运作程序；建立社区居委会、街道办事处监督机制，具体落实物业管理纳入社区建设。二是前期物业管理，主要包括：新建物业的承接验收责任和程序、物业管理招投标制度、新旧物业公司的接撤管规范。三是日常管理和服务，从业人员资格问题。主要包括：物业管理服务收费、物业企业与各专业部门管理责任分工、落实行政管理部门进入社区问题等。四是物业使用过程中的规范，主要包括：业主在物业使用中的行为规范，相邻关系的处理，共有部位、设施设备的使用、维护责任划分等。
立法调研期间，将分别召开包括业主、房地产开发企业、物业管理企业、专业主管部门、相关行政主管部门、区政府街办、法律专家、学者、法院和行业协会等方面人士参加的多层次、多专题的研讨会，并在市建委网站上公示《北京市物业管理办法》征求意见稿），在全市范围内广泛征求意见。计划2005年6月，向市政府法制办报送《北京市物业管理办法》（送审稿）。
2、在日常行政管理和行业指导方面，细化业主大会、业主委员会的组织、运作和自我监督程序。抓紧完成《业主大会成立及运作指南》，通过各种媒体积极开展宣传，推荐业主使用，作为业主成立业主大会时系统的指导性手册。这将有利于避免在实践中因业主行为随意性等原因，造成业主之间相互不信任，引发矛盾。同时，《业主大会成立及运作指南》也有利于各区县局、各街道办事处和社区居委会具体指导、监督业主大会、业主委员会的工作，加强对业主行为规范的引导。
（二）调研业主委员会与社区居委会在社区基层管理中的地位和关系：
物业管理纳入社区建设，理顺业主委员会、社区居委会和物业管理之间的关系，是我市第四次、第五次城市管理工作会议的要求。按照有关街道办事处和社区居委会职能调整后的工作，针对业主委员会与社区居委会在组织性质、结构和工作任务上的衔接，我们将进一步摸索出有关思路和经验，作为立法的调研重点内容，也是今后物业管理工作的发展方向。
同时，为了切实保障物业管理纳入社区建设工作的落实，我们积极与市民政局密切协作，在各区县政府的领导下，促进和加强各区县局与各街道办事处间的沟通和交流，适时进行相关业务的培训、疑难问题的研讨、具体纠纷事件的协调等，分别在物业管理专业性业务和辖区内社区管理方面充分发挥各自的优势。
（三）通过信息化网络建设，加强对物业管理市场的监管为适应新形势下政府职能转变的要求，树立起"变重审批为重监管"的管理观念，对物业管理企业实施全方位的市场监管。
1、通过信息化网络建设，利用科技手段对物业管理企业实施重点在过程的全方位的市场监管。在我委所属信息网络内，建立《北京市物业管理信息网》，加强建立对企业的网上监管系统，采取以管理项目（项目经理）为管理单位和管理对象：一是物业公司管理项目的业绩、业主对项目经理评价，将作为行政主管部门动态监督的主要依据。二是设立企业信用档案，及时发布对企业违规行为的处理情况和优秀企业的良好业绩，根本目的是加强物业管理行业自律，惩治企业不良行为，建立良好的行业整体形象，促进物业管理市场健康发展。同时，公布物业管理法律法规和政策信息、企业信息、业主委员会信息，明示行政许可事项，方便业主及企业了解办事程序;发布物业管理招投标信息，培育和规范物业管理招投标市场。
2、加强对企业日常物业管理服务的督查工作。针对新形势下管理工作的要求，我们将变大检查为日常巡查、抽查，以不定期、不事先通知的方式，对于业主投诉多，或出现集体访的住宅物业必须进行检查，对出现的问题及时进行处理，并依法进行处罚；结合每年复检的市优小区（大厦），对照《北京市住宅物业服务标准》进行检查。我们将陆续对检查情况和处罚信息上网发布，做到全社会共同监督。
（四）细化物业管理服务标准，规范服务行为：
针对物业管理的服务性特点，将物业管理企业的物业服务显化为具体标准，为业主大会、业主委员会对物业管理服务进行科学准确的评价提供依据，以进一步规范物业管理企业服务行为，提升物业管理服务水平，建立物业管理服务行为规范化、标准化，我们结合物业管理服务项目实际，准备制定《物业管理服务细化标准》，将物业管理中的公共事务的日常管理、公共设施设备的维护养护管理、公共秩序的维护、公共环境卫生的维护等内容细化、定量化，明确其操作程序、评价标准。
（五）会同市发改委制定《北京市物业管理服务收费办法》，规范物业管理收费，同时实行"服务标准化、收费公开化"的物业管理服务，大力宣传、引导业主和企业通过公开、公平和公正的方式建立服务关系，逐步建立和完善真正的透明服务、公平竞争的物业管理市场机制。
三、具体工作要求
（一）在规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益的工作中，各区县局首先要做好法规、政策的宣传、解释工作，同时要加强指导、监督。业主大会和业主委员会不依法履行职责，作出与物业管理无关的决定和从事与物业管理无关的活动，区县局要及时依照《物业管理条例》予以指导和纠正，要通过与街道办事处、社区居委会的协调、配合，共同开展对业主大会的指导工作。
（二）要进一步建立和推广物业管理招投标机制，建立和完善物业管理市场化。各区县局要做好协议方式选聘物业管理企业的审批工作，严格把关，确保投标工作顺利开展。指导有关各方按照规定的原则、程序和方法进行有效的招投标活动，合理降低招标投标成本；注意掌握招投标的动态和信息，向业主、物业管理企业公布。对不按规定进行招投标的建设单位，各区县局要严格按照《物业管理条例》进行处罚。
（三）加强物业承接验收管理。这是促使开发建设单位提高建设质量，减少物业管理矛盾和纠纷的必要手段。为此，我委将研究制定承接验收办法，明确物业承接验收的范围、方法和责任。各区县也要加强对所属物业管理企业的管理，监督物业管理企业按照规定对物业进行查验，与有关各方办理物业承接验收手续。
（四）积极推动居住区物业管理与社区建设的结合。
第五次城市管理工作会议以来，"综合统筹协调发展"是社区管理的工作目标，因此，我委仍以住宅区物业管理纳入社区建设为指导思想，推动此项工作的深入落实，实现住宅区物业管理与社区建设的协调发展。准确把握和处理街道办事处、社区居委会、业主大会及业主委员会之间的关系。依照《条例》及《业主大会规程》的规定，街道办事处（乡镇人民政府）有权指导业主成立业主大会和选举业主委员会；业主大会、业主委员会要配合社区居委会依法履行自治管理职责，开展相关活动，并接受社区居委会的指导监督。各区县局要在此基础上，积极争取街道办事处、社区居委会的配合和支持，为物业管理工作的开展赢得主动。
（五）规范物业管理企业服务，提高物业管理整体服务水平。
1、加大对物业管理企业服务管理和监管力度。以住宅小区为重点，各区县要结合我市《北京市住宅物业服务标准》，研究部署并开展物业管理服务的检查工作，通过突击检查和不定期检查相结合的方式，加强对物业服务的管理。重点检查业主投诉多、管理水平低、收费不规范、不公示、社会形象差的企业，要依法进行处罚；对检查不达标的物业项目进行警示，限期整改，对上述违法违规和不达标行为，要在物业管理网站上和有关媒体上公示。
2、严格企业资质核准和等级管理制度。各区县要按照规定的条件严格审批企业资质，不符合资质条件的，不能通过初审。发现虚报和瞒报情形，将追究有关单位领导和人员责任。今年一季度前完成对全市物业管理企业资质等级的申报核准工作，并通过《北京市物业管理信息网》实现对企业的动态管理，对不符合一定等级条件的企业，要通过降级等方式及时予以处理。
3、各区县要严格创优工作，加强对物业管理企业的指导和督促，真正以《全国物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业）标准》为尺度，严格把关评优的初审阶段，选择出代表物业管理整体行业水平的良好企业和物业项目。
（六）按照我市城市管理的要求，积极做好老旧小区的整治工作，要争取区县政府的支持，按时完成任务。同时，不断创新适应老旧小区管理的思路和方法，大胆实践，加大对老旧小区的调研和创新力度，摸索出老旧小区推行物业管理的新路子。
（七）完善并严格专项维修资金使用管理制度。
目前，我市专项维修资金的归集工作已步入正轨。今年，我委将根据专项维修资金管理办法完善我市专项维修资金使用管理制度，明确使用管理的具体原则和方式；加强专项维修资金使用程序的运用、监管办法。
四、加强《条例》和有关法规政策的宣传工作
（一）2005年下半年，围绕《条例》和《北京市物业管理办法》的贯彻实施，市建委将积极进行相关配套实施性政策的制定工作，包括《物业管理服务收费管理办法》、《住房专项维修资金管理办法》、《新建物业的承接验收办法》等。
（二）各区县局在贯彻实施《条例》、《北京市物业管理办法》的过程中，要结合国家部委、市建委已印发的有关文件，加大宣传力度。安排专人负责，加强与新闻媒体沟通和联系；及时将相关政策文件汇编成册，或通过印发信息材料、网上发布等形式，使居民和物业管理企业了解物业管理政策和相关情况；与街道办事处、社区居委会加强联系和合作，共同做好对居民的政策解释工作，可以采取板报、橱窗宣传画等方式，组织企业在居住区内进行现场宣讲、解答活动。
（三）统一印制物业管理相关手册，由区县局与街道办事处共同指导、规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系。指导和监督物业管理企业认真执行法律法规和政策，切实履行好管理和服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主。
五、加强领导，建立社会监督和纠纷调处机制
随着《条例》、《北京市物业管理办法》的进一步实施，今后我们在工作中还会遇到许多困难和问题。各区县局要对此保持清醒的认识，早学习、早研究，早动手，早部署，及早发现和解决问题。各区县局要建立和完善投诉举报制度，对业主的投诉和举报，应限时查处和答复，不得推诿扯皮。特别是一些群体上访事件，要认真分析纠纷产生原因，依靠和配合街道办事处和社区居委会，加大对物业管理纠纷的处理力度，防止矛盾激化。同时，建立民间专业评价机构，以房地产业理论专家、法律人士和物业管理行业专业人士为主体，先行物业管理纠纷问题的调解，形成专业性第三方的调处机制，有利于减少纠纷双方解决矛盾的诉讼成本，有利于缓解冲突。