北京市住房和城乡建设委员会关于发布《北京市住宅区临时管理规约制定规范》和《北京市住宅区临时管理规约》（示范文本）的通知
京建发[2010]636号
各区县住房城乡建设委、房管局，各有关单位：
为维护业主、物业使用人等各方主体的合法权益，保障物业使用安全，指导建设单位规范制定临时管理规约，根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》（京政发[2010]17号）及有关法律、法规、规章的规定，现将《北京市住宅区临时管理规约制定规范》和《北京市住宅区临时管理规约》（示范文本）印发给你们，并就有关问题通知如下，请遵照执行：
一、建设单位应当在销售房屋前制定临时管理规约，并在销售场所公示。
二、建设单位应当在销售房屋前向物业买受人明示临时管理规约，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
三、各区县住房城乡建设委、房管局要积极做好制定规范和示范文本的宣传和推行工作，引导建设单位规范制定临时管理规约。
四、当事人可登录“北京建设网”（www.bjjs.gov.cn）查阅并下载电子版示范文本。
五、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》和《北京市住宅区临时管理规约》（示范文本）自发布之日起启用，非住宅区参照执行。
特此通知
附件：
1、北京市住宅区临时管理规约制定规范
2、北京市住宅区临时管理规约（示范文本）
二〇一〇年十一月九日
附件1：
北京市住宅区临时管理规约制定规范
1.[临时管理规约]临时管理规约是建设单位和业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。
2.[制定主体和时间]建设单位应当在销售房屋前制定临时管理规约，并在销售场所公示。
3.[签订主体和时间]建设单位应当在销售房屋前向物业买受人明示临时管理规约，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
4.[基本内容]临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，具体应当包括九部分内容，分别为物业基本情况，物业的使用、维修和管理，前期物业服务，装饰装修，首次业主大会会议筹备、物业项目交接，争议解决方式和附则。
4.1物业基本情况：主要包括物业管理区域划分和物业服务用房的基本情况。
4.2物业专有部分的交付、使用、维修和管理：主要包括“业主一卡通”的办理、业主对专有部分的使用维护要求。
4.3物业共用部分的使用、维护和管理：主要包括物业共用部分的使用要求，建设单位不得擅自利用物业共用部分进行经营活动等。
4.4前期物业服务：主要明确建设单位承担前期物业服务责任。
4.5装饰装修：主要包括装饰装修的基本程序、注意事项以及日常管理等。
4.6首次业主大会会议筹备：主要包括建设单位应当在首次业主大会会议筹备阶段提供业主信息和其他材料，并承担相应费用。
4.7物业项目交接：明确业主和建设单位在物业项目查验交接中的权利和责任。
4.8争议解决方式：临时管理规约可以对争议的具体解决方式进行约定。
4.9附则：主要包括名词解释、临时管理规约的效力等内容。
5.[必备条款]建设单位在制定临时管理规约时，应当包括以下条款：
5.1物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。
5.2业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。
5.3业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》的规定，与全体业主进行物业共用部分查验交接。
5.4建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
5.5建设单位应当于每年第一季度公示上一年度前期物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况。
6.[适用范围]本临时管理规约示范文本适用于本市行政区域内的住宅物业项目及相关活动。
7.[司法和行政管辖]相关行政管理部门在依法执行公务需要进入物业管理区域时，各相关主体应当予以配合。
8.[格式及填写说明]临时管理规约正文应当使用A4纸，空格部分应当用钢笔、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“/”划掉。涂改之处，须经当事人签字或者盖章确认。临时管理规约确认承诺书由物业买受人填写确认。
附件2：
北京市住宅区临时管理规约（示范文本）
使用说明
1.本临时管理规约文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会制定。临时管理规约是自首户业主入住之日起至业主大会成立期间，业主与业主、业主与建设单位等主体之间，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项的约定。
2.物业管理区域内，业主依法享有法律、法规和规章等规定的权利，并履行相应义务。
3.相关行政管理部门在依法执行公务需要进入物业管理区域时，各相关主体应当予以配合。
4.本示范文本自发布之日起启用。
_________________临时管理规约（名称应当与前期物业服务合同名称一致）
第一部分 物业基本情况（应当与前期物业服务合同内容一致）
一、物业管理区域
东至：_________________
南至：_________________
西至：_________________
北至：_________________
物业管理区域内的物业构成明细详见《前期物业服务合同》。
二、物业服务用房
物业服务用房建筑面积为______平方米，其中地上建筑面积为______平方米，位于______[幢][座]______层单元______号；地下建筑面积为______平方米，位于______[幢][座]______层单位______号。
其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于______[幢][座]______层单位______号。
（注：物业服务用房为多处时，可根据实际情况增加以上内容）
第二部分 物业专有部分交付、使用、维修和管理
三、物业买受人在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，并按照前期物业服务合同约定的费用标准在“业主一卡通”内预存______个月（不超过12个月）的物业服务费。
新建房屋建筑，建设单位在交付使用时，应当向物业买受人提交质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件，明确告知物业买受人房屋建筑的各项性能指标、使用与维护保养要求、质量保修内容等。
四、物业专有部分维修、使用和管理
（一）业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得侵害其他人的合法权益，遵守供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相关规定。
业主、物业使用人在使用专有部分时应当遵守《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》等有关法律法规和规章的规定。
物业保修期满后，业主自行承担其物业专有部分的维修养护责任。因维修养护不及时或者未采取措施消除物业安全隐患给其他业主造成损失的，应当承担相应责任。
（二）业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当依法办理相关手续。
业主、物业使用人应当按照规定合理使用水、电、气、热等设施设备，不得擅自拆改。
（三）业主、物业使用人应当按照设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应当与建设单位协商确定合理位置，并做好噪音预防及冷凝水处理。
（四）建设单位需要进入专有部分对物业共用部分进行维修、养护、更新、改造时，应当提前通知相关业主、物业使用人，相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合，造成专有部分损失的，责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
建设单位确实无法通知业主、物业使用人的，应当在公安部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他业主的监督下，先行进行维修，事后应当及时通知相关业主、物业使用人，并做好善后工作。
（五）业主出租或者转让专有部分的，应当遵守房屋租赁以及房屋转让的有关规定，告知承租人和买受人本临时管理规约的内容，并将出租及转让情况告知建设单位。
第三部分 物业共用部分使用、维修和管理
五、业主对物业共用部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
六、业主、物业使用人等在使用物业共用部分时，应当遵守建设单位根据《前期物业服务合同》制订的物业共用部分使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。
因使用人不当使用给物业共用部分造成损害的，责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
七、建设单位应当按照《前期物业服务合同》的约定，对物业共用部分进行日常维修、养护、运行和管理。
八、业主、物业使用人在使用物业共用部分时，应当遵守下列约定：
（一）宠物饲养：业主、物业使用人应当遵守《北京市养犬管理规定》，______________________________。
（二）车辆停放：业主、物业使用人应当与停车管理单位签订停车管理协议，按位停车；在小区地面行驶时，要注意减速避让行人；__________________________________________。
占用消防通道的，停车管理单位应当劝阻；拒不改正的，停车管理单位应当及时报告消防主管部门。
（三）电梯使用：业主、物业使用人应当遵守《乘梯须知》，________________________________________________。
（四）阳台封闭：__________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________。
（五）太阳能热水器安装：____________________________________________________________
____________________________________________________________________________________。
（六）______________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________。
（七）______________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________。
九、本物业管理区域内禁止以下行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观；
（二）擅自占用或损坏物业共用部分、移动物业共用设施设备；
（三）违章搭建、私设摊点；
（四）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
（五）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；
（六）擅自在物业共用部分悬挂、张贴、涂改、刻画；
（七）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（八）法律、法规、规章和本规约禁止业主的其他行为。
十、业主应当按照规定交存住宅专项维修资金，按照《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。
十一、为维护物业管理区域安全秩序，秩序维护人员可以对陌生来访人进行询问并登记来访情况，业主、物业使用人应当告知来访人予以配合。
发生火险、盗窃、人身伤亡等安全事故的，业主、建设单位应当向公安机关反映有关情况。建设单位应当配合公安机关的调查取证，监控录像保存等应当符合有关规定。
十二、建设单位对业主、物业使用人出现的不符合物业共用部分使用要求的行为，可以采取批评、规劝、______等方式予以劝阻。
十三、建设单位不得擅自利用业主依法享有的物业共用部分进行经营活动。
建设单位应当于每年第一季度公示上一年度前期物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况。
第四部分 前期物业服务
十四、建设单位承担本物业管理区域前期物业服务责任。具体物业服务事项、服务标准和物业服务费用标准等按照《前期物业服务合同》约定执行。
第五部分 装饰装修
十五、装修人和装修人委托的装饰装修企业以及建设单位应当遵守《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）等法律、法规、规章的规定。
十六、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向建设单位申报登记。建设单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
十七、法定休息日、节假日全天及工作日12时至14时、18时至次日8时，禁止在已竣工交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修作业。在其他时段内进行装修作业的，应当采取措施，减轻对周围生活环境的干扰。
建设单位应当将装饰装修的时间要求、地点等情况在业主所在楼内公示。
十八、建设单位应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。装修人不得拒绝和阻碍建设单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
装修人和装修人委托的装饰装修企业拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，建设单位应当及时告知并劝阻；拒不改正的，建设单位应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。
十九、业主、物业使用人因装修房屋影响物业共用部分正常使用的，应当及时恢复；给其他业主、物业使用人造成损失的，应当承担赔偿责任。
二十、其他：______________________________________________________________________________
（注：参照《住宅室内装饰装修管理办法》，中华人民共和国建设部令第110号）
第六部分 首次业主大会会议筹备
二十一、物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。
二十二、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用
筹备组可以与建设单位协商所需费用的事项（包括打印、复印相关材料的费用，必要的通讯和交通费用等）和具体数额。
第七部分物业项目查验交接
二十三、业主共同决定解除前期物业服务合同并且确定物业管理方式的，建设单位应当与全体业主就物业共用部分进行查验交接。具体方法按照北京市物业项目交接有关规定执行。
二十四、物业共用部分经查验符合相关标准，不免除建设单位按照国家规定和买卖合同约定的保修期限、范围等应当承担的保修责任。
第八部分争议解决
二十五、业主、物业使用人和建设单位在物业使用、管理中产生矛盾纠纷时，可以提请物业管理纠纷人民调解组织调解处理，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
二十六、违反本临时管理规约或者有关法律、法规、规章的规定，造成其他权利人人身伤害、财产损失的，责任人依法承担赔偿责任。
二十七、物业使用人违反本临时管理规约的，业主承担连带责任。
第九部分附则
二十八、本规约所称物业使用人，包括房屋承租人、共居人等。
二十九、物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。
三十、本规约对本物业管理区域内的业主及物业使用人等具有约束力。物业转让的，本规约效力直接及于物业受让人。
三十一、本规约由业主、建设单位各持一份。
三十二、相关行政管理部门在依法执行公务需要进入物业管理区域时，各相关主体应当予以配合。
三十三、本规约作为房屋买卖合同的附件，自该物业项目首个买受人签字承诺之日起生效，至业主共同决定的管理规约生效之日起终止。
承诺书
本人是__________________（小区名称）__________________（楼号、房号）的买受人，已经详细阅读并承诺遵守《____________临时管理规约》。
业主（签章）：
年 月 日