天津市人民政府批转市房管局市财政局拟定的天津市商品住宅维修基金管理办法的通知

津政发［２００２］９０号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

市人民政府领导同志同意市房管局、市财政局拟定的《天津市商品住宅维修基金管理办法》，现转发给你们，望遵照执行。

天津市人民政府

二○○二年十二月二十八日

天津市商品住宅维修基金管理办法

第一条 为了加强商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅售后共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主的共同利益，根据《天津市物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本市行政区域内两个以上业主的商品住宅物业和与其结构相连的非住宅物业（以下简称商品住宅）应当建立共用部位、共用设施设备维修基金。

第三条 市房地产行政主管部门是维修基金的主管部门，下设专门机构负责对全市维修基金的统一归集和管理工作。区县房地产行政主管部门负责对本辖区内维修基金缴存、使用的监督管理。

市财政部门对全市维修基金的管理实行监督。

第四条 维修基金属于建立维修基金的业主所有，按照统一归集、专户存储、业主会决策、共同使用、政府监督的原则，进行管理和使用。

第五条 首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比例缴存：

（一）不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各按１％缴存维修基金；

（二）配备电梯的商品住宅，开发建设单位按１．５％、购房人按１％缴存维修基金。

第六条 开发建设单位和购房人应当在商品房买卖合同中注明各自按规定缴存维修基金的数额。由购房人或开发建设单位统一在商品房买卖合同备案时，将双方按规定缴存的维修基金一次性存入市房地产行政主管部门指定的商业银行维修基金专户。

开发建设单位与购房人在办理商品房买卖合同备案时，应当提交已缴存维修基金收据。市和区县房地产部门在办理商品房买卖合同备案时，应当在查验缴存维修基金收据后，方可办理合同备案。

开发建设单位自用、出租商品住宅的，应当在办理房屋权属证书前，按同期售房价格或指导价格为基数的２％或者２．５％计算缴存维修基金数额，由开发建设单位一次性存入市维修基金专户。

第七条 市维修基金管理机构与市房地产行政主管部门指定的商业银行签订委托协议后，开立市维修基金专户。市维修基金专户应当以一个物业管理区域为单位，按幢、门、户（每套为一户）立账。

业主会成立后，市维修基金管理机构应当将该物业管理区域内维修基金明细账目，提供给业主会委托的物业管理服务企业代管。物业管理服务企业应当依据维修基金明细账目，按幢、门、户建立明细台账。

第八条 维修基金自存入市维修基金专户之日起比照住房公积金的利率计息，利息分别计入户账，转作维修基金滚存使用。

第九条 维修基金专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

第十条 商品住宅共用部位、共用设施设备需要大修、更新、改造的（以下简称维修），使用维修基金按照下列程序办理：

（一）物业管理服务企业应当依据业主的要求或物业的实际情况，提出维修项目，制定维修方案。

（二）商品住宅共用部位、建筑内的设备维修方案应当征得相关业主的书面同意。物业管理区域内共用设施设备维修方案应当征得业主会或者业主代表会的书面同意。

（三）物业管理服务企业向物业所在地的区县房地产行政主管部门备案，并提交下列文件：

１．基金余额证明；

２．维修（含维修计划和预算）方案；

３．业主或业主会、业主代表会同意使用维修基金书面证明。

（四）银行接到备案的证明后，将预算所需维修基金划拨到维修基金使用专户。

（五）维修工程完成后，物业管理服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件及维修决算报告告知相关业主或业主会、业主委员会，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，将决算费用按照业主拥有住宅建筑面积的比例分摊到户，在业主户账中列支。

第十一条 商品住宅共用部位、共用设施设备的维修费用按照下列原则分摊：

（一）整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

（二）每个门号共用部位、共用设备维修的，由该门号内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

（三）物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。

第十二条 商品住宅共用部位、共用设施设备维修时，未售出商品住宅的维修费用，由开发建设单位按其建筑面积比例分摊。

第十三条 业主会成立前，业主或者物业管理服务企业可以到缴存银行查询维修基金缴存情况。

业主会成立后，业主会委托的物业管理企业将市维修基金管理机构提供的维修基金缴存明细账目，在物业管理区域内公布。每一年度物业管理服务企业应当将维修基金缴存、使用情况予以公布。

业主对公布的维修基金账目有异议的，有权到物业管理企业查阅有关费用清单和按户分摊费用清单，进行核对，也可到市维修基金管理机构核查。

第十四条 维修基金不敷使用时，业主委员会根据业主会的决议组织业主按照拥有商品住宅的建筑面积比例续缴。

第十五条 商品住宅所有权变更时，维修基金余额随商品住宅所有权同时转移。受让人是否向原业主支付维修基金余额，由双方当事人协商议定。

因拆迁或其他原因造成商品住宅灭失的，业主可以持本人身份证、注销房地产权证的证明和市维修基金管理机构的证明，到缴存银行提取其维修基金余额，并办理注销手续。

第十六条 维修基金建立后，有下列情形之一的，物业管理服务企业或业主委员会应当在１０日内到市维修基金管理机构办理变更备案手续：

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）业主委员会主任、副主任发生变更的；

（三）物业管理企业发生变更的。

第十七条 维修基金增值资金除核定管理费用外，分别计入分户账，转作维修基金滚存使用。管理维修基金的费用由市财政行政主管部门按需要核定，在维修基金增值资金中列支。

第十八条 开发建设单位、物业管理服务企业、业主、业主会之间因维修基金缴存、使用发生纠纷的，当事人可以申请市维修基金管理机构进行调解，也可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

第十九条 任何单位和个人违反本办法的规定，挪用维修基金或造成维修基金损失的，由市房地产行政主管部门、市财政行政主管部门责令限期改正，情节严重的追究直接责任人和领导人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 本办法所称共用部位是指商品住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。

共用设施设备是指物业管理小区内道路、绿地树木、消防设施、下水管道、电梯、安全防护设施等。

第二十一条 住宅小区内独立的非住宅业主应按拥有房屋的建筑面积，承担小区内共用设施设备维修的费用。

第二十二条 本办法自２００３年１月１日起施行。

天津市房地产管理局

天津市财政局

二○○二年十二月二十三日