天津市房地产管理局关于原有住宅小区公共设施维修基金归集追缴办事程序及有关问题的办理意见

津房物管〔2004〕95号

根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》（津政发〔2002〕90号）和《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）的规定，制定本程序及意见。

一、程序

（一）登记

凡缴存原有住宅公共设施维修基金的房地产开发建设单位，应先到天津市物业管理中心（以下简称市物业中心）办理相关手续,填写《原有住宅公共设施维修基金缴存单位登记表》（附件1）、《原有住宅小区公共设施维修基金缴存登记表》（附件2），并提供以下证件（原件及复印件）：

1、《建设工程规划许可证》或《房地产实测报告》

2、《工程结算单》或《天津市建设工程施工合同》等有关建安工程费的合同及证明

凡未及时缴存维修基金的房地产开发建设单位，由市物业中心向其下发《原有住宅维修基金缴存通知》（附件3），自通知下发之日起，在15日内办理登记手续。

（二）查验

市物业中心对下列事项进行查验：

1、提供的证件和资料的复印件与原件是否相符。

2、可以提供《房地产实测报告》的房地产开发建设单位的，需按照总建筑面积确认每套房屋建筑面积；若无法提供的，则按照《建设工程规划许可证》确认该项目总建筑面积。

（三）签约

经过公示后，房地产开发建设单位与市物业中心签订《原有住宅维修基金缴存协议书》（附件7），市物业中心开具《原有住宅维修基金交款通知》（附件4）。

对于维修基金数额较大的（100万元以上），要求年内分期付款的房地产开发建设单位，可以在维修基金缴存协议里约定分期缴存的时间和金额。

（四）交款

1、房地产开发建设单位应持《原有住宅维修基金交款通知》到天津市商业银行指定窗口缴存（具体地址见附件6）。

2、银行收款后，应向房地产开发建设单位按照项目开具《天津市原有住宅维修基金交款收据》（附件5）。

二、有关问题的办理意见

（一）建筑安装工程费的构成

建筑安装工程费由地基处理费和土建及安装工程费构成。

（二）维修基金已发生使用的

对于已发生使用的公共设施维修、更新的费用，房地产开发建设单位应将使用明细在小区内公示，公示无异议的，经相关业主或业主会书面确认，并到项目所在区县房管局物业办备案后，方可从该项目的维修基金中减除。

属于保修范围或因工程质量问题发生的公共设施维修、更新的费用，应由房地产开发建设单位自行承担，不能使用维修基金。

公示后，若对部分使用明细产生异议的，先缴存无争议部分的维修基金。

（三）无法提供有效《工程结算单》或《天津市建设工程施工合同》的

若房地产开发建设单位无法提供有效《工程结算单》或《天津市建设工程施工合同》，按照同期房地产业开发投资成本参考价格缴存维修基金。若仍有争议的，可以由中介机构对账目进行核查或委托评估机构对项目进行评估确定，费用由该开发建设单位承担。

（四）维修基金已经缴存到有关部门的

若维修基金已统一缴存到有关部门，应当在4月30日之前到市物业中心办理移交手续,并将已归集的维修基金存入市维修基金专户。

（五）维修基金已经转移给其他单位的

若房地产开发建设单位已将维修基金转移给物业企业或其他单位的，由房地产开发建设单位负责清理缴存。

（六）不同时段维修基金的缴存方式

凡自1996年7月24日至2003年1月1日之间全市出售的住宅，按照《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》规定缴存维修基金；凡自2003年1月1日起签订商品房销售合同的住宅，按照《天津市商品住宅维修基金管理办法》规定缴存维修基金。

1996年7月24日前，房地产开发建设单位和有关部门向购房人承诺或有约定的，应按约定和承诺缴存维修基金；没有约定和承诺，若已经提取维修基金的，也可按照本程序缴存维修基金。

缴存维修基金后，如业主对提取、缴存有异议，房地产开发建设单位应负责解释，并承担责任。

（七）与住宅结构相连的非住宅物业维修基金的缴存方式

凡与住宅相连的非住宅物业，也应当缴存维修基金。由开发建设单位按照建安工程费的2%缴存维修基金。

天津市房地产管理局

二○○四年三月八日