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| 房屋租赁法律合编 （北京版） 目录： 一、基本原则/一般规定/租赁期限（2） 二、适用范围（2） 三、管辖法院（3） 四、诉讼时效（3） 五、登记备案（4） 六、房屋中介（5） 七、合同效力/解除（6） 八、合同履行/维修/权利义务（8） 九、租金/房屋使用费（10） 十、违约金/定金（11） 十一、赔偿损失（11） 十二、停水停电（13） 十三、一屋多租/群租（13） 十四、装饰装修/改变主体结构/扩建（14） 十五、转租转借/收益归属/代偿请求权（15） 十六、承租人死亡/租赁期满/优先承租权（17） 十七、所有权变动/抵押/优先购买权（17） 十八、拆迁（19） 十九、经营性用房（20） 二十、小区业主共有房屋（22） 二十一、长租公寓（23） 二十二、军产（23） 二十三、涉外房屋租赁（24） 《中华人民共和国合同法》（ 《中华人民共和国民法总则》(2017年10月1日起施行) 《中华人民共和国物权法》（ 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）[新房地产管理法自2020年1月1日起施行] 《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日起施行） 《物业管理条例》（2007年修订） 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日起施行） 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（） 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》（1999年12月29日起施行） 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》（2009年5月13日起施行） 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(2000年12月13日起施行) 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19） 《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年修改） 学理解释 一、基本原则/一般规定/租赁期限 《中华人民共和国合同法》： 第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》： 第五十三条
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 《商品房屋租赁管理办法》： 第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。 二、适用范围 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日起施行）： 第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日起施行）： 第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。 第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。 第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）： 三、管辖法院 《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）： 第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖； （二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖； （三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（ 第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。 不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。 四、诉讼时效 《中华人民共和国民法总则》： 第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》： 第五条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》(2018年7月23日起施行)： 第一条 民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第四条 民法总则施行之日，中止时效的原因尚未消除的，应当适用民法总则关于诉讼时效中止的规定。 第五条 本解释自 本解释施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）： 36．租金债权的诉讼时效期间如何确定？ 房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。[编者按：2013年出台已失效] 北京高院民一庭2017年12月20日《关于民法总则施行后适用诉讼时效制度的参考意见》第一部分（二）认为：民法总则取消了一年短期诉讼时效期间。因此，在民法总则施行后不再适用民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。 五、登记备案 《中华人民共和国合同法》： 第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）： 第五十四条
房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 [编者按：《城市房地产管理法》（第54条）虽然要求向房产管理部门登记备案，但并没有将登记备案作为合同生效的条件。登记备案不等于登记生效！] 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》： 第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日起施行）： 第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《商品房屋租赁管理办法》）： 第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。 房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。 第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料： （一）房屋租赁合同； （二）房屋租赁当事人身份证明； （三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明； （四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。 房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。 第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明： （一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式； （二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致； （三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。 申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。 第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。 第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。 第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。 第二十条 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。 房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容： （一）出租人的姓名（名称）、住所； （二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码； （三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限； （四）其他需要记载的内容。 《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年修改）： 第十一条 租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。
出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：
（一）出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；
（二）出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；
（三）房屋权属证书或者房屋来源证明；
（四）本市规定的其他内容。
第十二条 房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。
在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。 第十三条 房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续；提供房屋租赁经纪委托代理业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第十一条、第十二条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续或者按照市建设（房屋）行政部门的规定通过房屋租赁合同网上备案系统填报相关信息。
第十四条 基层管理服务站应当为办理房屋出租登记的当事人提供下列服务：
（一）宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识；
（二）告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程；
（三）根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明；
（四）受当事人委托，提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，纳税代办服务等；
（五）提供维权服务信息；
（六）市和区、县人民政府规定的其他服务项目。
第十五条 基层管理服务站办理出租登记、为当事人提供服务，不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。 六、房屋中介 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 《北京市房屋租赁管理若干规定》： 第二十五条 从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立，取得营业执照，符合国家和本市规定的条件，并应当自成立之日起30日内，将机构和从业人员的基本情况等信息报送所在区、县建设（房屋）行政部门。
从事房屋租赁经纪活动的人员，应当取得相应的房地产经纪资格证书。未取得房地产经纪资格证书的人员，不得从事房屋租赁经纪活动。
第二十六条 本市对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设（房屋）行政部门会同有关部门制定。
第二十七条 房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，应当遵守下列规定： （一）在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件。
（二）房屋租赁经纪业务，由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。
（三）房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。
（四）不得伪造、变造、买卖、租借房地产经纪资格证书。
（五）不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。
（六）不得居间、代理出租不符合出租条件的房屋。
（七）不得违反有关规定从事居间、代理业务范围以外的其他经营活动。 七、合同效力/解除 《中华人民共和国合同法》： 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》（1999年12月29日起施行）： 第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日起施行）： 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日起施行）： 第六条 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）属于违法建筑的； （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； （三）违反规定改变房屋使用性质的； （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。 第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）： 《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年修改）： 第十七条 出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。 禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。 八、合同履行/维修/权利义务 《中华人民共和国合同法》： 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日起施行）： 第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。 房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。 第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。 承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。 《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年修改）： 第七条 租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。合同内容应当包括房屋基本情况、租金、租赁期限、租赁用途、违约责任等。
房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。
市建设（房屋）行政部门应当会同市工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，向社会公布。 第十六条 出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。 房屋所有人将出租登记的房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。
第十八条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋；不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。 出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。 第十九条 承租人应当配合出租人进行房屋出租登记；不得擅自改变承租房屋的规划设计用途，不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。 第二十一条 集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。
单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行安全管理职责。 公安机关应当统一印制出租房屋多人居住登记簿册供出租人免费领取。
第二十二条 向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。 第二十三条 房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理：
（一）建立房屋安全管理制度，落实各项管理措施。
（二）按规定对所管房屋进行安全检查，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。
（三）按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检查结果。 （四）发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正；拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。 九、租金/房屋使用费 《中华人民共和国合同法》（ 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）： 8．承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？ 实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。 35．诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？ 十、违约金/定金 《中华人民共和国合同法》： 第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》： 五、违约责任 第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 25．房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？ 房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。 承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。 十一、赔偿损失 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《商品房屋租赁管理办法》： 第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》: 第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 26．房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？ 因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。 27．房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？ 集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。 学理解释： 损害赔偿：是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依照法律规定或合同约定应承担赔偿对方当事人所受损失的责任。是不履行或不完全履行原合同债务所产生的法律后果，是一种民事法律责任，目的在于补偿受害人的损失。 承担损害赔偿责任的构成要件有三：一是有违约行为，当事人不履行合同或者不适当履行合同；二是有损失后果，违约行为给另一方当事人造成了财产等损失；三是违约行为与财产等损失之间有因果关系，违约行为是财产等损失的原因，财产等损失是违约后果。 损害赔偿的范围可由法律规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的直接减少，间接损失又称所失利益，指失去的可能预期取得的利益。可以获得的预期的利益，简称可得利益。因违约行为的发生，使此利益丧失，若无违约行为，这种利益按通常情形是必得的。 【关于赔偿损失：以下内容待斟酌！另见“合同法总则法律合编” 1、原告没要求被告赔偿直接损失； 2、关于间接损失，原告可得利益的损失，如果被告按时付款，原告可以取得利息收入，这是人所共知的，无需证明。按照最高法院民间借贷的司法解释，原告有可能取得24%，甚至36的高额利息； 3、至于按什么标准计算原告的利息损失，这是本案的关键： ①按照最高法院……批复，按……计收逾期贷款利息的标准 ②银行……表明：逾期还贷，要交罚息 ③罚息的标准，最初是日5%，后来有一段时间，加强监管，逾期5天以内，按5%交纳罚息，超过5天，按10%交纳罚息。这两个文件与本案处理结果无关，原告未提交。如果需要，在法规数据库里可以查到。 ④原告提交的2012年这个文件，是按约定利息上浮30-50%计算逾期利息。本案没约定逾期利息，应按同期法定贷款利率上浮。人民银行最后一次公布的一年期贷款利率是6.31%（见……降低存、贷款利率……那个文件）； ⑤本案，按什么标准计算利息损失，现在有几个标准： 一是刚才说的，在6.31%基础上上浮百分之30-50；现在被告欠租已经超过一年，按一年期贷款利率不合适，还得高； 二是按最高法院民间借贷解释，未约定利息的，按6%； 三是最高法院贯彻民法通则意见，虽然现在民法总则已经出来了，但民法通则并未废止，民法总则的司法解释还没出来，民法通则的司法解释还是要参考的。修改后的贯彻意见是141条（修改前是124条）；比照（同类）同期贷款利率。 四是最高法院关于迟延履行……： 年利率6.39； 在以上几个标准中，原告认为，迟延履行的这个标准最适合： 1、原告采用的这个标准在这几个标准里适中； 2、这是逾期付款的利息标准，比逾期还贷的利息更适合本案； 3、最近这几年，商业银行的贷款利率已经放开，各银行不同，甚至每个产品，由于优惠程度不同，逾期还贷的罚息标准也不同。如果再按1999年最高法院的那个批复执行，有一定困难。也正是因为这个原因，最高法院出台了这个关于迟延履行的司法解释，制定了固定的利率。】 十二、停水停电 《中华人民共和国合同法》（ 第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）： 11．出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？ 房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。 出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）： 4．涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？ 当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。 《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年修改）： 第二十条 出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。具体标准由市建设（房屋）行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。 不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。
第二十一条 集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。
单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行安全管理职责。
公安机关应当统一印制出租房屋多人居住登记簿册供出租人免费领取。 十四、装饰装修/改变主体结构/扩建 《中华人民共和国合同法》： 第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 （《中华人民共和国合同法》第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。） 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 三、房屋装饰装修损失 十五、转租转借/收益归属/代偿请求权 《中华人民共和国合同法》： 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《商品房屋租赁管理办法》： 第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 十六、承租人死亡/租赁期满/优先承租权 《中华人民共和国合同法》： 第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 32．承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？ 优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。 十七、所有权变动/抵押/优先购买权 《中华人民共和国合同法》： 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》: 第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 《商品房屋租赁管理办法》： 第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 29．承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？ 《北京市房屋租赁管理若干规定》： 第八条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 学理解释： 1、出租人未告知房屋已抵押对租赁合同效力对影响 观点一：出租人隐瞒已抵押的事实违反了先合同义务，合同有效成立情况下仍可成立缔约过失责任。 观点二：出租人事先未告知已抵押的事实属于欺诈，根据合同法94条规定，承租人可以自知道或应当知道这一事由之日起一年期间请求法院撤销或变更合同。 观点三：出租人事先未告知房屋已抵押有与抵押权人恶意串通的嫌疑，应依据合同法52条认定合同无效。 观点四：出租人虽然事先未告知房屋已抵押的事实，但抵押权人对该出租事先未表示异议，事后亦表示同意与支持，且事实上在抵押期间均未行使抵押权、未干涉承租人对房屋的实际使用的，应认定租赁合同合法有效，理由是： 首先，缔约过失责任的赔偿范围只能是信赖利益损失，这种损失只能产生于合同未成立、成立但未生效、无效或者被撤销的情况，不存在于可有效履行的场合。我国法律及行政法规并未禁止抵押人出租抵押物，未告知已抵押行为并不必然导致房屋租赁合同不能履行； 其次，抵押人出租抵押房产时未告知已经抵押的事实，虽然有违诚实信用原则，但该行为既不必然会使承租人违背真实意思订立合同，也不必然会使承租人遭受意外损失。在合同履行过程中若出现出租人不能继续履行将租赁物交给承租人使用的主要义务，承租人对出租人主张违约责任可足以保护其合法权益； 最后，提出他人恶意串通，必须有证据支持。承租人行使后履行抗辩权应以负有在先履行义务的出租人存有重大违约或履约行为存有重大瑕疵为前提条件，出租人仅隐瞒已抵押的情况，未造成合同不能履行后果的，承租人仍应依约支付租金。否则，仍应承担违约责任。 [见刘国林编著的《土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引》，参考案例：成都泰华房地产开发有限公司与四川远通物业管理有限责任公司房屋租赁纠纷案] 十八、拆迁/不可抗力 《中华人民共和国合同法》： 第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 12．房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？ 房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。 13．房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？ 房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。 当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。 十九、经营性用房 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）： 第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》： 二、经营性房屋租赁 8．承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？ （《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》（2014年修正）： 第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
二十、小区业主共有房屋 《中华人民共和国物权法》：
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物业管理条例》： 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 学理解释： 1、业委会可否废除前期物业服务企业订立的小区业主共有房屋租赁合同？ 观点一：根据物业管理条例第26条，前期物业服务合同即使约定了期限也不能约束后成立的业主委员会，故前期物业服务企业代表业主签订的业主共有房屋租赁合同也应如此。 观点二：物业服务合同与共有房屋租赁合同的性质不同，不能一视同仁。前者的签约主体是建设单位和其认可的物业服务企业（有很多本身就是建设单位的下属企业），建设单位有很大可能性为一己之私而损害广大业主的利益，故法律做上述规定是合理的。而后者的签约主体是物业服务企业和社会租户，物业服务企业作为业主的代理人和利益共同体为租户利益而损害广大业主的可能性很小，故在法律没有明确确定的情况下应另做处理才合理。 观点三：基于前期物业管理的临时性特征，前期物业服务企业与业主之间的法律关系并非一般的委托代理关系，而是临时的委托代理关系，由此也决定了在小区业主委员会成立前，建设单位及前期物业服务企业可以基于小区业主的共同利益，对业主共有的房屋进行短期出租（其收益应在扣除合理成本后归全体业主所有），但基于前期管理而订立的相关租赁合同不得限制、损害业主的权利，业主委员会依法成立后有权代表业主决定其存废。 [见刘国林编著的《土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引》，参考案例：无锡市康桥丽景花园小区业主委员会诉无锡市缤纷世界文化娱乐服务有限公司等房屋租赁及财产权属纠纷案] 二十一、长租公寓 二十二、军产房 《中华人民共和国立法法》（2015年修正）： 第一百零三条 中央军事委员会根据宪法和法律，制定军事法规。 《军队空余房地产租赁管理规定》（？年）： 第十五条 军队空余房地产租赁合同实行审核制度。 《军队房地产租赁合同》由军队单位与承租人签字，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局（处）审核同意后方可生效。 《建设部、国家工商总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（20041230） 五、严格实行租赁合同审核制度。出租军队空余房地产，必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。 学理解释： 1、部队单位擅自与地方单位订立的房屋租赁合同是否有效？ 观点一：合同无效。《军队空余房地产租赁管理规定》和《建设部、国家工商总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》明确规定经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。 观点二：合同有效。 ①根据我国合同法第52条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国立法法的规定，法律由全国人大及其常委会制定，行政法规由国务院制定，军事法规、军事规章在武装力量内部实施。中央军委及其总政治部、总后勤部关于军产房的规定既不是法律，也不是行政法规； ②《军队空余房地产租赁管理规定》系调整军队空余房地产出租活动的内部管理规章，要求地方当事人在司法上受其约束显然并不公平； ③按照现代司法理念，应最大程度维护民商事合同的效力。 此类案件如无其它导致合同无效的情节，应认定为有效。当然，这类合同即使有效，在中央军委有新的相关政策出台时，军队单位也可依情势变更原则依法予以解除。 [见刘国林编著的《土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引》，参考案例：湖北省军区珞珈山招待所与武汉市珞珈科技信息产业园有限公司租赁合同纠纷案] 二十三、涉外房屋租赁 《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》（2007年8月8日起施行）： 为正确审理涉外民事或商事合同纠纷案件，准确适用法律，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，制定本规定。 第一条 涉外民事或商事合同应适用的法律，是指有关国家或地区的实体法，不包括冲突法和程序法。 第二条 本规定所称合同争议包括合同的订立、合同的效力、合同的履行、合同的变更和转让、合同的终止以及违约责任等争议。 第三条 当事人选择或者变更选择合同争议应适用的法律，应当以明示的方式进行。 第四条 当事人在一审法庭辩论终结前通过协商一致，选择或者变更选择合同争议应适用的法律的，人民法院应予准许。 当事人未选择合同争议应适用的法律，但均援引同一国家或者地区的法律且未提出法律适用异议的，应当视为当事人已经就合同争议应适用的法律作出选择。 第五条 当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。 人民法院根据最密切联系原则确定合同争议应适用的法律时，应根据合同的特殊性质，以及某一方当事人履行的义务最能体现合同的本质特性等因素，确定与合同有最密切联系的国家或者地区的法律作为合同的准据法。 （一）买卖合同，适用合同订立时卖方住所地法；如果合同是在买方住所地谈判并订立的，或者合同明确规定卖方须在买方住所地履行交货义务的，适用买方住所地法。 （二）来料加工、来件装配以及其他各种加工承揽合同，适用加工承揽人住所地法。 （三）成套设备供应合同，适用设备安装地法。 （四）不动产买卖、租赁或者抵押合同，适用不动产所在地法。 （五）动产租赁合同，适用出租人住所地法。 （六）动产质押合同，适用质权人住所地法。 （七）借款合同，适用贷款人住所地法。 （八）保险合同，适用保险人住所地法。 （九）融资租赁合同，适用承租人住所地法。 （十）建设工程合同，适用建设工程所在地法。 （十一）仓储、保管合同，适用仓储、保管人住所地法。 （十二）保证合同，适用保证人住所地法。 （十三）委托合同，适用受托人住所地法。 （十四）债券的发行、销售和转让合同，分别适用债券发行地法、债券销售地法和债券转让地法。 （十五）拍卖合同，适用拍卖举行地法。 （十六）行纪合同，适用行纪人住所地法。 （十七）居间合同，适用居间人住所地法。 如果上述合同明显与另一国家或者地区有更密切联系的，适用该另一国家或者地区的法律。 第六条 当事人规避中华人民共和国法律、行政法规的强制性规定的行为，不发生适用外国法律的效力，该合同争议应当适用中华人民共和国法律。 第七条 适用外国法律违反中华人民共和国社会公共利益的，该外国法律不予适用，而应当适用中华人民共和国法律。 第八条 在中华人民共和国领域内履行的下列合同，适用中华人民共和国法律： （一）中外合资经营企业合同； （二）中外合作经营企业合同； （三）中外合作勘探、开发自然资源合同； （四）中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业股份转让合同； （五）外国自然人、法人或者其他组织承包经营在中华人民共和国领域内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业的合同； （六）外国自然人、法人或者其他组织购买中华人民共和国领域内的非外商投资企业股东的股权的合同； （七）外国自然人、法人或者其他组织认购中华人民共和国领域内的非外商投资有限责任公司或者股份有限公司增资的合同； （八）外国自然人、法人或者其他组织购买中华人民共和国领域内的非外商投资企业资产的合同； （九）中华人民共和国法律、行政法规规定应适用中华人民共和国法律的其他合同。 第九条 当事人选择或者变更选择合同争议应适用的法律为外国法律时，由当事人提供或者证明该外国法律的相关内容。 人民法院根据最密切联系原则确定合同争议应适用的法律为外国法律时，可以依职权查明该外国法律，亦可以要求当事人提供或者证明该外国法律的内容。 当事人和人民法院通过适当的途径均不能查明外国法律的内容的，人民法院可以适用中华人民共和国法律。 第十条 当事人对查明的外国法律内容经质证后无异议的，人民法院应予确认。当事人有异议的，由人民法院审查认定。 第十一条 涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事或商事合同的法律适用，参照本规定。 第十二条 本院以前发布的规定与本规定不一致的，以本规定为准。 《最高人民法院关于人民法院受理涉及特权与豁免的民事案件有关问题的通知》（2007.5.22）》： 凡以下列在中国享有特权与豁免的主体为被告、第三人向人民法院起诉的民事案件，人民法院应在决定受理之前，报请本辖区高级人民法院审查；高级人民法院同意受理的，应当将其审查意见报最高人民法院。在最高人民法院答复前，一律暂不受理。 一、外国国家； 二、外国驻中国使馆和使馆人员； 三、外国驻中国领馆和领馆成员； 四、途经中国的外国驻第三国的外交代表和与其共同生活的配偶及未成年子女； 五、途经中国的外国驻第三国的领事官员和与其共同生活的配偶及未成年子女； 六、持有中国外交签证或者持有外交护照（仅限互免签证的国家）来中国的外国官员； 七、持有中国外交签证或者持有与中国互免签证国家外交护照的领事官员； 八、来中国访问的外国国家元首、政府首脑、外交部长及其他具有同等身份的官员； 九、来中国参加联合国及其专门机构召开的国际会议的外国代表； 十、临时来中国的联合国及其专门机构的官员和专家； 十一、联合国系统组织驻中国的代表机构和人员； 十二、其他在中国享有特权与豁免的主体。 《最高人民法院关于李晓波诉红十字国际委员会东亚地区代表处房屋租赁合同纠纷一案豁免问题的请示的复函（2009.10.14）》： 中国公民李晓波因与红十字国际委员会东亚地区代表处（以下简称东亚地区代表处）就房屋租赁合同产生纠纷，以东亚地区代表处为被告向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，东亚地区代表处向人民法院提出豁免申请。《中华人民共和国政府和红十字国际委员会协议》第 四条第一款规定，红十字国际委员会及其财产和资产享有法律程序豁免，包括免受搜查、征用、没收、征收。在特殊情况下，经红十字国际委员会明示放弃其豁免时，不在此限。东亚地区代表处作为红十字国际委员会在我国境内设立的代表机构，享有该条规定的法律程序豁免。双方当事人在租赁合同第十条中的约定系对准据法的约定，并不构成东亚地区代表处对豁免权的放弃，也没有其他证据证实该会愿意接受我国法院的管辖。同意你院请示报告的处理意见。此复。 学理解释： 1、涉外房屋租赁合同约定受我国法律管辖是否有效？ 一种观点认为：既然合同约定了争议受我国法律管辖，就应依照民诉法第33条和民诉法解释第28条第2款由房屋所在地第我国法院依据我国法律处理。 另一种观点认为：即使当事人约定了受我国法律管辖也并不意味着一定受我国法院管辖： 首先，除非该当事人明显不享有或明确放弃了我国的司法“程序”豁免权（司法管辖豁免权）； 其次，依据我国现行的司法解释，涉外房屋租赁受我国法律管辖的合同约定仅系对租赁合同准据法（实体法）的约定。《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第一条：“涉外民事或商事合同应适用的法律，是指有关国家或地区的实体法，不包括冲突法和程序法。” [见刘国林编著的《土地、房屋租赁疑难问题理论解答与案例指引》，参考案例：李晓波诉红十字国际委员会东亚地区代表处房屋租赁合同纠纷案]
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